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房屋贷款


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1、房屋贷款常见问题一一解答

1、房贷首付需要付多少?

目前全国各地规定的房贷首付金额稍有差别,大部分城市规定,首套新商品房首付为房价总额的三成左右,二套手首付需要达到房价总额的六成左右。

2、房贷利率是多少?有优惠吗?

目前,全国各地银行公布的利率不尽相同,均是在中国人民银行公布的基准利率上上浮,并且上浮的程度也有本地的信贷政策有关,据了解,大部分地方商业房贷的利率浮动范围为央行基准利率上调5%~10%。至于房贷优惠问题,这与房产企业的活动、银行的信贷政策、贷款申请者个人自身情况等密切相关。

3、贷款金额可以为多少?

贷款金额与首付成数密切相关,据小编的了解,一般首套房最高可贷款房屋总额的70%,二套房只能贷款40%左右,三套房及以上原则上不给予贷款。此外,商业银行还会综合贷款申请者的个人情况,如个人的职业、收入情况、是否有抵押物、是否有存款、有价证券、个人信用记录等,根据这些因素来确定贷款金额。

4、办理房贷一般需要多长时间?

房产评估的时间一般在3个工作日之内;银行审批的时间一般为7个工作日,但是此时间是可以缩短的;房产证出本的时间最长为一个月;房产抵押时间最长为一个月。如果是公积金贷款,在贷款审核阶段花费的时间比商业按揭贷款时间长,最长为2个月,一般情况下为1个月,视当地规定为准。

2、什么原因造成申请房屋贷款被银行拒贷?

随着银行贷款越来越收紧,购房者贷款买房的压力开始呈上升趋势,一个显而易见的问题便是向银行申请贷款的风险也越来越大了,一不小心就有可能被拒贷。银行在审核房贷时会主要考察购房者收入水平、信用状况、房子房龄、购房者年龄这几个方面,任何一个出现问题都有可能被银行拒贷。

1、收入有问题

从收入的角度来说,购房者必须保证家庭月收入是月供的两倍左右,假如月供是5000块钱,那么你的家庭总收入最好要超过1万块钱。否则银行拒贷的可能性比较大。

为了确保房贷顺利申请下来,购房者在银行流水和收入证明方面要做足,同时还得考虑贷款利率的变动情况。比如最近首套房商贷利率普遍由8.5折上调至9折,200万房贷,30年8.5折后的月供为9745.36元,如果上调至9折,月供则上升至10027.04元。

如果月供与收入差距比较大,那么该怎么办呢?一般有三种方式来弥补:第一种是增加首付款,首付款不能来自于开发商等融资渠道,最好是来自于亲朋;第二种是增信,也就是找人担保。个人和机构都可以,担保人有共同还款责任,这一点要注意;第三种是更改贷款周期,比如由20年改成30年,降低月供成本。

2、征信存瑕疵

上网查查央行征信报告,看看你有没有出现以下违规情况,如果申请人出现了下面这些情况,那么你获得房贷的可能性将大大降低。

a、信用卡在两年内累计6次或连续3次逾期;

b、房(车)贷月供累计2-3个月逾期或不还款;

c、贷款利率上调,但仍然按原月供还款,欠息;

d、水电燃气不按时交款;

e、信用卡违规套现;

f、助学贷款未按期还款;

g、部分信用卡不激活也有年费,忽略了这一点;

h、为他人提供担保,对方未能按时还款;

i、经济纠纷被法院记录也会影响信用;

j、手机欠费也会进入央行征信报告;

k、查询信用报告次数过多,比如一年内多次查询。

信用污点的补救方式不多,一般只能等了信用自动消除,比如信用卡逾期记录一般只记录两年内的。很着急的购房者需要与银行信贷部门协商,看能不能通过提供相关材料来补救。实在不行的只能换银行,因为各银行审核贷款尺度也有区别。

3、房子有问题

这种问题一般出在二手房交易中,二手房房龄是影响贷款额度非常重要的因素,比如重金想买周边有重点学校的老房子,这种房子市场价特别高,剩余产权年限又非常短,银行批贷就会比较“吝啬”,他们可不会考虑房子的市场价格,而是根据剩余产权年限来确定贷款额度,很多房龄很老的房子银行直接不给贷款,比如房龄超过20年以上的。因为房龄而被拒贷的没有弥补办法。

4、购房者年龄超标

如果你年龄超标了,银行也可能拒贷的。虽然一般20-60周岁都能申请贷款,但银行最欢迎的是30-40周岁的购房者。太年轻的收入不够,年龄太老的,容易生病或有其他风险影响收入,这些都不容易获得贷款。

计算方式是“购房者年龄+贷款年限”不超过65年。对于这种情况,购房者只能缩短贷款年限,但如果贷款额度不减,月供压力会相应上升。

房贷被拒是件很扎心的事,购房者唯一要做的就是不让自己成为以上四个原因中的任何一个,那样你申请房屋贷款通过的可能性要大很多。

3、房屋组合贷款办理流程

在生活中,无数年轻人都想要购买房屋,可是面对夸张的房价,只能退而求其次,成为房奴。而办理房贷,使用公积金无疑会比较划算,可如果购买的公积金档次太低,那么是无法获得足够的贷款金额,可如果选择商业贷款买房又实在不划算。在这时,贷款人便可以通过组合贷款的方式办理房贷。今天小编就来给大家说一说组合贷款的办理。

1、提交贷款申请

如果借款人打算办理住房贷款,就千万别嫌麻烦。在办理贷款时,贷款人需要分别前往住房资金管理中心与所选择的贷款银行,向其提出书面的申请,并且提交有关的证明,比如身份证明、买房的合同。

2、提出组合贷款请求

如果贷款人获得了公积金的房贷额度,那么便可以拿着公积金管理部门所给出的通知单前往贷款银行,然后提出组合贷款的请求。

3、银行审核

这一步,商业银行会通过贷款人提交的资料,对贷款人的资质进行考核,看贷款人是否达到条件、计算贷款的金额与期限。资质差的贷款人,是很难通过银行审批,因此必须要注重信用,并尽量创造好的征信记录。

4、合同签约

如果贷款人有幸通过审核,则可以签订公积金贷款的合同与商业贷的合同。

5、等待打款

签好了合同过后,贷款人要在银行开一个专门的账号还贷,在合同约定的时间前把还款的金额打到卡上。当然,银行的扣钱方式不止一种,可以柜台还款,也可以自动扣款。

如果直接买房的资金不足,使用公积金贷款额度也不足,那我要选择组合贷款的方式是可行的,并且省钱。可是,使用公积金的优惠的同时,却要忍受公积金审批时间久的缺点,办理手续也较复杂。通常来说,如果办理商业贷款,那么一个月到三个月时间便能拿到贷款,而公积金或组合贷则需要更长时间。

另外,现在许多开发商都与银行存在捆绑协议,所以许多开发商不同意购房者使用组合贷,当然依据我国的规定,开发商不可以拒绝贷款人使用组合贷,这属于是违法行为,贷款人是可以向市房管局或公积金管理处投诉开发商的。因此,如果贷款人工作之余还有足够的精力,那么组合贷款是一个不错的省钱方法。

4、房屋在有欠款期间能办理房屋抵押贷款吗?

如今想要在北京买一套自己的房子,对于很多人来说还是一个比较难的问题,所以不少购房者都会选择使用按揭的方式来购买房子,所以像这样房屋在有欠款情况下还可以抵押贷款吗?到底有哪些房屋是不能办理房屋抵押贷款的?下面就和小编一起了解一下。

按照规定,如果借贷人的房屋正处于有欠款期间,在贷款还未还清之前是不能再将该房产用于抵押贷款的。原因:借款人在办理按揭买房贷款业务时,房子是已经抵押给银行的,房屋的他项权在贷款银行,一旦借款人无力偿还房贷,银行有权对房屋进行处决。也因此,贷款银行及其他银行通常不会给该房屋办理再次抵押贷款。

不过也不是没有解决的办法,一般解决的方式是:

一、通过贷款中介或担保公司垫资赎楼。如果贷款人名下有正在还房贷的房子,但又急需大额资金周转,可以找一家正规担保公司垫资,将现有贷款还清,赎楼并解除原银行的抵押,再拿该房产作抵押办理贷款,获得贷款后再将担保公司垫资款还清,剩余资金供自己使用。

二、剩余欠款不高的情况下可以向身边朋友借钱还清。只要找到资金比较充裕的朋友,凑足剩余房贷的钱,然后拿去银行将房产的剩余贷款还完,并对房产完成解抵押,再将已经解抵押的房产抵押给银行,将抵押房产获得的贷款分为两部分,一部分换给借钱给自己的朋友。

通常情况下,属于这类型的房屋都不能办理抵押贷款,如:

1、房龄久、面积小的二手房;

2、权属有争议的房子;

3、小产权房;

4、未满5年的经济适用房;

5、违章建筑;

6、公益用途房;

7、拆迁范围内的房子。

5、房屋抵押贷款申请技巧,提高90%通过率

房屋抵押贷款相比较其他的贷款,流程比较繁琐,办理过程中的每一步都是关键,但是对于很多第一次办理房屋抵押贷款的人老说,要全面了解还是有难度的。今天,小编就给大家介绍一下房屋抵押贷款申请技巧,帮助大家提高通过率。

一、贷款前准备

不怕没机会,就怕没准备!机会是留给有准备的人的,房屋抵押贷款也是一样。

贷款前,有很多内容需要提前准备好:了解市场行情,例如,房屋抵押贷款利率基本概况,各机构收费情况、服务情况,放款时间等等,不仅能选择出最适合自己的贷款机构,还能避免上当受骗;必备的材料和证件,按照贷款机构的要求准备好相应的材料,可以加快审批速度。

二、贷款申请

贷款申请填写必须真实有效,贷款机构都有自己的风控系统,如果查出来虚假信息,对贷款会大打折扣;此外,部分贷款机构还会要求提供银行流水和征信,来确认借款者的还款能力和还款意愿,如果不能够提供,有房子做抵押,也是可以贷款的,只是额度和利率可能会受影响。

三、电话回访

房屋抵押贷款不同于网贷,要求是抵押房屋全部产权人当场签字即可,所以对于电话回访部分没有这么严格,不过,如果有的贷款机构进行回访,还是需要借款人准确无误的回答问题。

四、借款用途

房屋抵押贷款需要有明确的贷款用途,一些用途是银行所不允许的,这其中就包括着法律法规明令禁止的用途,比如:炒房,炒股,一般情况之下,贷款机构会要求抵押房屋贷款的用途专款专用,并接受贷款发放方以及监管机构的监管。

所以申请房屋抵押贷款时,贷款用途要提前想好,避免被拒。

五、抵押房屋

房屋是抵押贷款过程中最重要的因素之一,这关系着能不能贷,能贷多少。提供一套价值高的房子,并且没有贷款未结清,非常重要。


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    来自沈阳皇姑区刘先生客户反馈:我来分享一下我自己贷款的成功案例,我在皇姑区北行有一套全款房,跟妻子一起创业,因为行业没有选好,再加上疫情的原因赔了点钱,信用卡小额贷款都逾期了,自己去银行,行员说做不了银行抵押贷款,后来在网上找沈阳贷款找到刘经理,刘经理了解情况后,又给我申请了银行抵押,没想到竟然批下来了,非常感谢刘经理


    来自沈阳浑南区李先生客户反馈:本以为是一家小公司没什么实力,抱着试试的态度,没想到竟然做成了,全程什么都不用管,发资料签合同,其他都为我想好了


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    来自沈阳于洪区刘先生客户反馈:过年的时候遇到一个不靠谱的业务员,说是能给我做银行抵押贷款,有一个二拆,告诉我银行已经出批复了,就把二拆解了,解了以后银行说是又出问题了,商讨了好久又给我找了一家二拆公司又做的二拆,现在骗子太多,还是要多问问,一定要找一个靠谱的经理很重要,通过朋友认识刘经理,前期抱着试试的心里打听的,经理了解我的情况之后很多给我出了一个贷款方案,只要提供资料就可以,其他的经理都为我处理好了,手续费也不高,其他地方办理银行抵押贷款都得5%的手续费,刘经理这只要2-3%的手续费,少了一半不说,服务态度也是相当的好,感谢经理。


    来自刘经理揭露同行:根据本人工作时间经验揭露一些贷款经理一些套路,现在的经理套路深,要不是听说小编也是不敢相信,比如某某经理:客户有一套贷款房,然后做了二拆,客户想要转直抵,那么就需要解二拆,再解贷款,本来垫还公司,一般这样收费是一天千2-3,最多也就是1000做件费的费用,听说这位经理,要说两份做件费,因为是两份,当时我就蒙了,还有这样的,而且客户还同意,真是上当了还帮人家数钱呢,经理每天都在朋友圈立人设,客户每天还给她介绍客户,介绍客户每一个都狠宰客户,这样的我真的做不到,不过说了也没人相信。以往客户多问问,不要上当把。


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